Bis hierhin folgte jeder Artikel dieser Serie derselben Melodie: Die transparente LLC zahlt in den USA nichts, besteuert wird am Wohnsitz. Bei US-Immobilien bricht diese Melodie ab, und zwar vollständig. Wer amerikanische Häuser über seine LLC kauft, betritt das eine Kapitel, in dem die USA sehr wohl die Hand aufhalten, dreimal sogar. Wer die drei Stellen kennt, investiert trotzdem hervorragend; wer sie nicht kennt, lernt sie vom Finanzamt.
Stelle eins: Mieteinnahmen sind US-Einkommen
US-Immobilienerträge sind Einkünfte aus US-Quellen und in den USA steuerpflichtig, LLC hin oder her, die Ausnahme vom 0%-Prinzip haben wir im Quellensteuer-Artikel angekündigt. Du hast dabei zwei Regime zur Wahl: die brutale Pauschale (30 Prozent Quellensteuer auf die Brutto-Miete, ohne jeden Abzug) oder die zivilisierte Variante, die Net Election nach § 871(d): Du behandelst die Vermietung als US-Geschäft, ziehst Abschreibung, Zinsen, Verwaltung und Reparaturen ab und versteuerst nur den Nettogewinn zu normalen Sätzen; die IRS beschreibt die Wahl hier. Mit amerikanischer Abschreibungsmechanik steht der steuerpflichtige Gewinn gepflegter Vermietungen dann oft nahe null, aber der Preis ist eine jährliche US-Steuererklärung (1040-NR) zusätzlich zur 1120/5472 der LLC, und je nach Bundesstaat der Immobilie eine Landessteuer obendrauf: Ein Haus in Florida oder Texas bleibt landessteuerfrei, eines in Kalifornien nicht, und dafür zählt der Staat des Hauses, nicht der deiner LLC.
Stelle zwei: FIRPTA beim Verkauf
Beim Verkauf greift FIRPTA: Der Käufer muss standardmäßig 15 Prozent des Kaufpreises einbehalten und an die IRS abführen, als Sicherheit auf deine Gewinnsteuer, die Regeln stehen hier. Das ist keine Zusatzsteuer, sondern eine Vorauszahlung: Über die Steuererklärung wird der echte Gewinn abgerechnet und Überzahltes erstattet, per Withholding Certificate lässt sich der Einbehalt vorab reduzieren. Aber es ist ein Liquiditätsereignis, das in jede Exit-Kalkulation gehört, 15 Prozent vom Preis, nicht vom Gewinn, und es unterscheidet den US-Immobilien-Exit fundamental vom Aktienverkauf, der für Non-Residents steuerfrei bleibt.
Stelle drei: die Nachlass-Falle, über die kaum jemand spricht
Jetzt der Teil, der in keinem Verkaufsvideo vorkommt: Die US-Erbschaftsteuer gewährt Ausländern nur 60.000 Dollar Freibetrag auf US-Vermögen, gegen bis zu 40 Prozent Steuersatz, die IRS führt die Regeln nüchtern auf. Ein 600.000-Dollar-Haus im Nachlass eines Deutschen kann also eine sechsstellige US-Rechnung auslösen, und die schlichte Single-Member-LLC dazwischen gilt dabei nicht als verlässlicher Schutzschild, weil die Behörden durch transparente Gebilde hindurchschauen können. Wer nennenswert in US-Immobilien geht, plant deshalb die Nachlass-Ebene mit, von Zwei-Stufen-Strukturen bis zu Versicherungslösungen, das Vererben-Kapitel behandeln wir nächste Woche gesondert, und die größere Architektur gehört zu Asset Protection Plus.
Warum die LLC trotzdem gesetzt ist
Nach drei Warnstellen die Einordnung: Am Kauf über die LLC führt trotzdem kaum ein Weg vorbei, nur eben aus den richtigen Gründen: Haftungstrennung pro Objekt (der Mieter-Prozess von Haus A erreicht Haus B nicht, ab Portfolio-Größe als Series-Struktur), Anonymität im Grundbuch-Umfeld, sauberes US-Banking für Mieten und Rücklagen, und professionelles Auftreten gegenüber Hausverwaltung und Behörden. Die LLC ist beim Immobilienkauf nicht das Steuersparwerkzeug, sie ist das Haftungs- und Ordnungswerkzeug, und die Steuern managt man daneben mit offenen Augen.
Dein nächster Schritt
Wenn dein erstes US-Objekt konkret wird: LLC im passenden Staat bestellen, die 1040-NR-Betreuung besprechen wir gleich mit. Wenn Portfolio, Finanzierung oder die Nachlass-Frage im Raum stehen, buche vor dem Notartermin ein Beratungsgespräch mit Sebastian: eine Stunde, ehrliches Feedback, 15-Minuten-Garantie.
Beratung gefällig?
Nullsteuer.llc ist ein Serviceangebot der Kanzlei Mount Bonnell in Austin, Texas.
Gründer der Kanzlei Mount Bonnell, Austin, Texas. Hat US-Immobilien selbst gekauft, vermietet und verkauft, mit allen drei Stellen auf dem eigenen Kontoauszug.